1、房地产营销老总，不只是等产品做好了，你去营销、去忽悠人来买房子。特别是“去库存”与“限购限贷”交错时期，营销老总还得先是产品经理，你得懂客户需求，得先设计出客户梦寐以求的产品。只有有了客户梦寐以求的产品，你的营销成功才算奠定了良好的基础。因为，有了客户梦寐以求的产品，才会“一房难求”，客户会想方设法来求你留房，而不是你去求客户买房。就像很多人排队要卖肾以求买到苹果 macbook pro、iphone 7、apple watch一样。这很难吗？就是难，才会体现你营销老总的价值！
2、房地产营销老总，必须会讲故事，以好的故事到市场上去拿到好的、便宜的或者说性价比高地块，比如你能否以好的故事拿到比市场上便宜一半或不到一半价格的土地？这样项目尚未启动，你就为公司提前挣到了比市场平均水平更高的利润，你就有空间做出比市场更高品质、更高价值的产品。
3、房地产营销老总，要会合理的利用新媒体平台，并建立一个良好的新媒体矩阵，来实现1+1 ≥2的效果！不要老想着传统的一套，一上来就报纸、电视、网络、户外、地铁、高铁、飞机等全方位传统广告轰炸。然后呢？然后就没有然后了，因为钱用完了，房子没卖出去几套，你也该考虑换地方忽悠了！当然，我不认为传统的媒体就失去了价值，应该根据不同公司、不同产品、不同时机、不同阶段目标予以具体分析。（案例：万达新媒体联盟，涵盖了万达集团及下属系统共451个微信号，粉丝共1607万人；微博账号404个，粉丝共2594万；员工微信群510个，覆盖员工38577人；同时还集结外部优质新媒体、自媒体资源，预计将覆盖上亿人群。——摘自万达集团官方网站《万达新媒体联盟正式成立 覆盖上亿人群助力集团传播营销》）
4、房地产营销老总，要了解什么是pgc、ugc、uv、ip开发、用户习惯养成及漏斗转化等等。每一样新媒体的使用，都应该思考：1、能否为公司、项目带来实际价值；2、能否为公司塑造企业形象，提高影响力，建立品牌调性和口碑；3、能否为产品带来营销价值，提高用户的心理消费预期。
5、房地产营销老总，必须要有用户思维。如何有效基于对客户个性化需求的洞察与解析，创造性地为用户提供差异化的理想居住空间。房地产如何利用好“参与感三三法则”，能否做好爆品，粉丝，自媒体；开放参与节点，设计互动方式，扩散口碑事件。
6、房地产营销老总，也应该是公关经理。能够轻松融入各种圈层，比如各种商会、协会、俱乐部，巧妙嫁接他们的需求与项目需求，这样你搞活动、搞沙龙、做跨界营销时，才会有的放矢导入你想要的客户。
7、房地产营销老总，自身也是自媒体。笔者对新生事物总是很好奇，所以90年代末网络一出来，我就抢先尝试，注册qq，玩榕树下，建立“世界品牌在线”网站等等，了解互联网运作的势能；博客一出来，我也第一个尝试，一年时间粉丝超过30万人；微博一出来，我也马上尝试，我在黄山做旅游度假地产时，我们在黄山开发的度假别墅，第一套卖出去别墅的客户居然是通过我的微博找到的；后来微信、微信公众号一出来，我也抢先尝试。虽然没有专心、专业去运营，但每天总要花个半个小时到1个小时去了解这些新生事物，才会与时俱进。所以，我自己亲自运营一个微信公众号《总裁参考》，一是每天逼着自己去读3-5篇文章，觉得好的转发到《总裁参考》上，没想到每天花不到半个小时时间，目前居然粉丝也快10万了，更关键的是让自己读了很多有用的文章，并且学以致用；二是，偶尔也逼着自己也去折腾一两篇文章，让自己文笔不要“生锈”，也发到《总裁参考》上，看到每篇文章阅读量，居然能和转发王石、马云、马化腾这样的大咖相关文章阅读量差不多，很有成就感，给自己鼓劲；三是为了了解自媒体效果，我居然关注了近200个公众号，虽然每个号偶尔也只是看看标题，让我也学到了微信公众号运营关键在于选题、标题、内容三个重点。
8、营销老总不能闭门造车，应该多去“看看世界”。我曾经在朋友圈里说“在一个地方呆久了，容易变成土人！”因此，再忙，你都要挤出时间出去看看，看看这个世界上那些最美的城市、最好的项目、最优秀的公司、最优秀的人最近都在忙什么？看过了，你也许就学到了一点，或者站在更高的基础上去看待事物，也许就豁然开朗了。即使像万科这样全宇宙最大住宅开发商，郁亮每年都要组织多次万科同仁去学习、考察别的行业做得好的公司，比如去考察美国铁狮门、香港新鸿基， 比如2013年郁亮两度率队考察阿里巴巴和腾讯，向这两家中国最优秀的互联网公司学习！当然，万科还喊口号向海尔、小米学习。
9、营销老总也要像老僧看山悟禅一样，应该不断升级自己的境界。不要认为企业只是企业，产品只是产品，活动只是活动，媒体只是媒体。在移动互联网时代，企业即媒体，产品即媒体，活动即媒体，我们每一个做产品的人都是媒体，当然媒体也是产品。同时，产品即关系，服务即营销。看透了这一点，你才会明白为什么阿那亚、绿城桃李春风、绿城蓝湾小镇才会营销的那么成功。（备注：宋代禅宗大师青原行思提出参禅的三重境界：参禅之初，看山是山，看水是水；禅有悟时，看山不是山，看水不是水；禅中彻悟，看山仍然山，看水仍然是水。）
10、移动互联网时代，信息从不对称到对称。有人说，钱比以前难赚了。我认为因为他没有看到互联网已经颠覆了这个世界的很多游戏法则。因此，营销老总要科学合理利用好这个信息对称透明时代，使之产生裂变价值。比如，我们能否像阿那亚一样，赚“信息对称”的钱，做好社群运营，90%以上的销售都是老业主带新业主实现的呢？
11、用户不仅仅只是你的业主，而是资产。在科技高度发达的今天，打造产品已经变的越来越容易，产品已经不是你的资产。而使用你产品的用户，则变成了中心。每卖出一套房子，我们收获的不仅仅是白花花的钱，而是用户。如何将用户真正变成公司的资产，可以众筹用户合作做项目，用户自愿变成你的营销官、品牌形象代言人，甚至用户自愿跟随你从杭州买到海南，甚至买到美国，这将是未来考验每一个开发商的重要指标。今天，我们可以这样理解：产品是入口，用户是资产，社群是商业模式。当然，不是说产品不重要了，而是更重要了！离开产品谈情怀，好比太监谈高潮。打造极致产品，才是最牛逼的思维，产品才是互联网的关键，比如苹果产品。
12、房地产将会发生颠覆性变革。就像全世界最大的出租公司uber，没有一辆出租车；全世界最热门的媒体facebook，没有一个内容制作人；全世界最大的住宿服务商airbnb，没有任何房产；全世界最大的零售商阿里巴巴，没有一件商品库存。我预测，未来也许最牛逼的开发运营商，没有一间房。
13、要高度重视社群势能。李善友说，社群势能＝产品质量×连接系数，社群质量可以连接系数，由于有连接系数的存在，社群和产品是一回事，它们可以互相转换。很小的产品就可以产生很大的势能了，小的产品可以产生大的势能。
14、营销老总眼中的房地产已经不再是房地产了。因为再也没有什么行业边界了，每个消费升级的行业都在争夺资源。房地产已经不是房地产了，它也是金融，也是平台，也是入口，可以与旅游、教育、医疗、健康、体育、运动、金融、休闲、娱乐、媒体、科技、创意等基本上任何你能想到的行业相嫁接。
15、搭建平台、参与交流、提供服务，是房地产未来的趋势。服务，就是一种增加产品本身价值的体验，通过体验，提升产品价值，设计粘性，最终实现完美营销。马寅说，衡量服务好不好，产品对不对，就两条标准：一是，是否增进了人与人之间的亲密关系；二是，是否带给客户以美好体验。既然服务是商业模式，买房只是我们构建关系和提供服务的开始。我们的社群与社区营造，以及服务品质和体验的提升，才是工作的重中之重。例如，可以请专业的导演，教业主学表演；请专业舞蹈老师，教业主学各种舞蹈；乃至经常举办教业主烹饪、马拉松、滑雪、高尔夫等各种活动，尽量去创造更好条件、提供更多服务以满足大家的爱好。
16、现场展示体验中心、样板区、样板房是第一体验平台，也是最佳自媒体。不仅好产品自己会说话、会诱惑人，一场好的活动、一篇好的内容、一个有魅力有颜值有思想的体验中心也会说话、也会诱惑人。移动互联网时代，人人手上拿着智能手机，人人有拍照狂热症，拍了照，很多人就会发微信群和朋友圈。微信群和朋友圈有人围观，有人路过，有人点赞，有人评论，甚至有人转发。喜欢的会对话，然后问度娘找相关信息，然后拉群，群里摸熟了，要线下约会。今天你来参观体验，下次你可能就成了用户。
17、营销老总，还要懂心理学。心理学是研究人们的心理、意识和行为，其研究对象就是人。而人，正是市场营销活动的主体。研究人，研究用户内心真实需求，才会做出好的产品和好的营销。
18、不要期待第三方或者下属给你提供的数据很可靠，要亲自对已经交付的社区进行调研，与业主多做交流、多做访谈。你会发现，很多业主的真实使用习惯，对你的产品设计至关重要。比如一家3-4口人生活的90平米左右户型，就有很多需求，有很多业主就希望两房两厅两卫。对，是希望有2个卫生间，这样上班、上学时，大家不会抢马桶。当然，也有人说，能否给我做成三房呢？事实上，我们发现，很多开发商在开发90平米户型时，大部分都是两房两厅一卫，结果就不知道被业主骂娘了多少次！这就是真实市场。
19、做房地产的营销，不仅要懂营销，还要熟悉设计、工程、物业管理，甚至如果有可能，还要懂金融、资本运作，甚至对儒释道、中医、文学、艺术、古董鉴赏等等也要略知一二，这样你与客户交流时，能够百搭。
20、最后一条，最最重要的是，要不断学习，还要致用！时代在进步，社会在变化，需求在改变，今天有效的营销，明天也许不灵了，所以需要不断学习。学习不用，不能变成你的能力，因此更关键的是要学以致用。学以致用，不仅要会读书、会学习，还要会生活。因此，我的2017年，是要做一个会工作、会学习、会生活的人。
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