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过去四年布局商业地产的袁亚非或许已经体会到百货维艰。
2014年初，袁亚非从一位银行家口中偶然听到英国百货连锁公司house of fraser（简称hof）出售的消息。5个多月后，他的三胞集团迅速以4.5亿英镑（约42.7亿元人民币）买下89%股权。那年49岁的他几乎没海外经验，却创下了中资收购海外零售公司的交易纪录。
事后袁亚非在接受外媒采访时回忆，hof拥有160多年悠久历史和丰富的经验，有助于拓展他在中国的零售业务。
这句话的信息量有点大。
三胞集团诞生于1993年，那时国家领导人南巡鼓舞了整个中国的从商信心，袁亚非从机关单位辞职下海，依靠电子产品销售实现原始积累。他将it连锁卖场的成功浓缩成带有“袁氏哲学”色彩的wdm模式，美其名曰集沃尔玛连锁经营、戴尔直销模式、麦当劳标准化服务模式之所长。
wdm模式的影响实在大，以至于三胞集团2012年决定进军商业地产时，提出的“百城千县”计划——在100个一二三线城市和1000个县级中心城镇打造“三胞广场”——都有浓厚的卖场标准复制意味。
但商业地产是门专业度更高的生意，袁亚非的设想未免粗糙、原始，三胞需要一个商业ip，以及更成熟的商业运营模式。
他后来意识到了，收购hof就是为了让新平台南京新百拥有自有品牌、买手制、百货供应链的内功。“南京新百要实现联营招租向商品服务的转型，需要学习hof的经营管理经验。”
袁亚非有毫不掩饰的野心，他在接受外媒采访时回忆，挣到第一桶金后，自己在南京国际贸易中心买了一套公寓，心里却怀着“买下整栋楼”的梦想。
2012年，他真的收购了南京国际贸易中心，两年后再斥资5亿美元从李嘉诚手中买下商业区内另一栋楼——国际金融中心。
对于百货零售，他不是把梦想揣在心里，而是对着市场喊出来。在收购hof后，他对外界发布消息，三胞拟引入hof至俄罗斯、中东和中国市场，其中在中国长远计划是开设50家分店；hof跨境电商平台将在上海自贸区落地；三胞帮助hof通过再融资，将一笔高息债从9%降到4.5%以下，预计2015年实现500-1000万英镑盈利。
描绘了这么多概念，他最后却逐渐陷入了“断舍离”的局面。百度百科解释，断舍离就是把那些“不必需、不合适、令人不舒适”的东西统统断绝、舍弃，并切断对它们的眷恋。
2018年6月7日，南京新百宣布出售house of fraser group共51%股权，作价18亿元人民币。接盘方为三胞集团的战略合作伙伴千百度，千百度的主席陈奕熙则是袁亚非的妹夫。
6月8日，南京新百公告称，hof拟进行英国法律项下的自愿债务重组安排，将59间租赁并运营的门店，关闭31家。
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收购hof为袁亚非带来的远不止它在英国那59家连锁百货门店，知名度、资源、投资都随风而至。2014年，他对媒体透露，每天都有很多人把这个综合体、那块土地亏本卖给自己。而他的回复是，“等价格腰斩了、价格腰斩了你再来找我”。
2015年，在hof一年一度的供应商大会上，50岁的袁亚非首次露面，在1000余家供应商面前做了一场演讲。
同年，袁亚非与英国威廉王子就野生动物保护达成合作；2016年英国女王伊丽莎白二世90岁生日庆典，三胞获英国驻沪领事馆邀请庆生。对此，三胞集团在官网提及，自从南京新百收购了英国王室授权的老牌百货hof之后，“三胞与英国就互动不断”。
而抛去商业以外的无形价值，仅从收购hof带来的经济效益来看，由于此后形势变化，它或许远未达到袁亚非的目标。
2014年下半年，在袁亚非推动下，三胞集团将hof共89%股权注入南京新百，并于当年8月下旬获得中国证监会批准。按照南京新百公告，2014年10月至2017年底共38个月内，hof累计为上市公司贡献的净利润仅2763.85万元人民币，其中2017年净亏损达3.12亿元。
主要财务指标方面，2016年、2017年及2018年一季度，hof资产负债率逐年上升，分别为80.46%、81.18%及82.46%，意味着较高的资产负债率使其面临较大的经营和偿债压力。与此相对应，hof的毛利率则从37.23%下滑至32.04%。
截止2017年底，hof资产总额95.67亿元，资产净额18.44亿元，在南京新百分别占比39.01%、23.02%；营业收入108.25亿元，为南京新百贡献比则达60.27%。受制于hof销售情况不理想，南京新百的商业业务也持续出现萎缩迹象。
南京新百在公告中将hof收入和利润下降的原因，归结为英国宏观经济环境，具体包括脱欧公投，英国居民可支配收入下降等。其同时列举管理层面对困境所采取的销售变革，包括上线全新线上销售平台，优化自由品牌结构，新建仓库，而这短期内对hof经营业绩造成一定负面影响。
2018年一季度，hof经营未见好转，期内营收21.81亿元，净亏损1.63亿元，而去年全年净亏损为3.19亿元。
对于袁亚非来说，hof的经营偏离预期，或许是其远未意料到的。过往他对自己的眼光充满信心，坚信“从来没犯过原则性错误”，宏图高科等制造业公司就是例证。对于零售业更有心得：“做零售业的一大好处是可以直接面对客户，牢牢抓住市场。”
只是这一次，他也产生了退意。
南京新百对观点地产新媒体回应，公司收购hof group的战略目的，是想借助其旗下hof先进的商业模式和经营理念推进国内百货业务的转型，打造现代百货。“但近年来，购物中心、商业综合体、电子商务等新兴零售业态持续高速增长，实体百货面临新型商业模式及多渠道的挑战。”
按照6月7日修订后的重组预案，南京新百以对价18亿元出售hof group共51%股权予袁亚非妹夫执掌的千百度。据此计算，hof估值不足36亿元。
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2016年6月初，在三胞集团还沉浸在受邀参与英国女王生日庆典的幸福时，英国《金融时报》公开报道了这家南京企业未能对hof兑现当初承诺的新闻。
报道当时指，原计划于2016年4月在南京启动的“东方福来德”旗舰店，延后至年末；三胞集团同样未能提供预期中7500万英镑的资本注入。
报道披露的细节还显示，hof原管理层希望以新的零售概念在中国打开新局面，袁亚非则表示没有钱做这样的新型百货公司，只想把三胞原有的部分商场升级改造。
上述所指“东方福来德”旗舰店，选址是南京东方商城位置，后者是三胞集团在新街口商圈收购除国际贸易中心、国际金融中心以外的重要项目。
按照袁亚非描绘的蓝图，东方福来德旗舰店将打通国际金融中心，借助hof的自有品牌和买手团队，与南京本土联营品牌有机互补，目的是“从根本性解决商品同质化的问题”。在对外宣传上，三胞将这誉为“中国商业4.0示范版本”，南京新百则描述成“推进国内业务的转型”。
南京地产资深评论员尹霄飞对观点地产新媒体表示，南京东方福来德是由老东方商城升级改造而来，位于新街口商圈中心，具备地理位置优势。
不过，他表示，新街口整体商业竞争较为激烈，周围有新百、中央商场、德基广场一二期等项目，其中德基广场获得较高的口碑，相比之下东方福来德需要进一步凸显竞争力。
在南京大本营以外，南京新百对于“东方福来德”系列的布局相对缓慢，仅于2017年在徐州开业第二间门店，与袁亚非四年前设想的50家店大相径庭。三胞集团仅在官网披露，广西柳州等地的福来德百货“正在经营规划中”。
实际上，2017年之后，商业地产不再被定位为南京新百的战略方向了，生物医疗及健康养老在这家公司开始发展起来。去年2月，南京新百完成对齐鲁干细胞、三胞国际、安康通等脐带血库及养老资产的注入，今年1月收购美国肿瘤细胞免疫治疗生物制药公司。
出售hof控股权后，南京新百的基本仅剩南京新百中心店、芜湖市南京新百大厦店等百货零售资产。三胞集团官网称，公司还投资了王府井百货。
淡化hof的痕迹后，袁亚非仍活跃在各种公开活动及会议现场。5月上旬，他作为企业家代表之一参加某国际性活动，在发言时他引出社会面临老龄化的话题，重点谈社会健康养老产业的发展。
袁亚非或许仍坚信自己不会犯原则性的错误，因为在hof一侧，包括通讯、养老服务、生物医药等一系列公司都进入了他的狙击范围。有数据统计，过去四年间，三胞系投资合计花费300亿元左右，仅2017年商誉就将近翻倍至162.55亿元。
今年3月22日，三胞集团宣布获得某金融机构不超过100亿元框架性授信额度，签约仪式的合影上，站c位的袁亚非露出标志性的笑容。在这之前半个多月，他在北京对媒体放言，“三胞集团旗下有多个独角兽企业”。
类似的画面在2012年也出现过，那年他提出“百城千县”构想，宣布开启三胞集团“新的跨越式发展的序幕”。他提出在100个一二三线城市和1000个县级中心城镇打造“三胞广场”商业综合体，实现5000亿年销售。
商业志：传统正在被改变，变革与融合，从商业地产发展中发现转型力量。